La FHFA pide considerar criptoactivos en las hipotecas

La Federal Housing Finance Agency ordenó el 25 de junio de 2025 a Fannie Mae y Freddie Mac preparar propuestas para considerar determinados criptoactivos en solicitudes hipotecarias. La instrucción contemplaba valorarlos como reservas sin exigir su conversión previa a dólares. No aprobó automáticamente una hipoteca, no convirtió bitcoin en garantía y no cubrió cualquier wallet.

Qué ordenó la FHFA

Fannie Mae y Freddie Mac compran y garantizan gran parte de las hipotecas residenciales estadounidenses bajo supervisión de la FHFA. Sus criterios influyen en qué préstamos pueden vender los originadores al mercado secundario. La orden pidió a ambas empresas elaborar propuestas para incorporar ciertos activos digitales a la evaluación del riesgo de una hipoteca unifamiliar.

El cambio principal era estudiar la posibilidad de contar el valor de esos activos sin liquidarlos antes del cierre. Tradicionalmente, un prestatario que quería demostrar reservas mediante una tenencia volátil podía tener que venderla y documentar el efectivo. La directriz pretendía evitar esa conversión obligatoria bajo condiciones concretas.

La consideración se limitó a activos demostrables y custodiados en un exchange centralizado regulado en Estados Unidos. Además, las propuestas debían incluir ajustes por volatilidad, similares a un descuento sobre el valor de mercado. La FHFA no ordenó aceptar autocustodia ni saldos cuya titularidad no pudiera verificarse dentro de un proceso normalizado.

Reservas no son ingresos ni entrada

En la suscripción hipotecaria, las reservas muestran que el solicitante conserva capacidad para afrontar pagos después del cierre. No sustituyen ingresos recurrentes ni corrigen por sí solas una relación deuda-ingresos insuficiente. Tampoco equivalen necesariamente al pago inicial o a una garantía entregada al prestamista.

Esta distinción evitaba interpretar la orden como una aceptación general de salarios o cuotas pagadas en bitcoin. El valor del activo podía contribuir a un componente concreto del análisis, sujeto a políticas que todavía debían diseñarse. El prestamista continuaba obligado a verificar identidad, origen lícito de fondos y coherencia de la documentación.

La volatilidad justificaba aplicar un descuento. Si una reserva de 100.000 dólares puede perder una parte considerable antes de ser necesaria, contar el cien por cien sobreestima su capacidad de cobertura. La metodología debía considerar liquidez, concentración, horas de mercado, gastos de venta e impuestos potenciales.

Custodia y prueba de titularidad

La exigencia de un exchange regulado facilitaba obtener extractos, historial y datos del cliente. También permitía establecer procedimientos uniformes para detectar préstamos temporales o activos transferidos solo durante la verificación. Sin embargo, concentraba la elegibilidad en intermediarios centralizados y dejaba fuera a usuarios que custodiaban directamente sus claves.

Una captura de pantalla no basta para probar control continuado. Un proceso sólido necesita identificar la cuenta, verificar saldos en fechas relevantes y revisar pasivos asociados. Si el activo está dado en garantía en una plataforma de préstamos, su valor libre puede ser muy inferior al mostrado.

La orden también planteaba cuestiones de protección de datos. La dirección blockchain puede revelar un historial más amplio que un extracto bancario. Prestamistas y proveedores debían limitar la información recopilada a lo necesario y protegerla conforme a sus obligaciones de privacidad y seguridad.

Una instrucción, no una regla operativa inmediata

El director de la FHFA pidió propuestas a las empresas patrocinadas por el Gobierno. A partir de ahí, cada una debía formular criterios y obtener la aprobación correspondiente antes de cambiar sus guías. La orden no autorizaba a un solicitante a exigir que su banco contara una cartera cripto al día siguiente.

Para originadores, anunciar una política antes de que existieran parámetros aplicables podía inducir a error. Para prestatarios, transferir fondos a un exchange únicamente para encajar en una expectativa futura añadía riesgos fiscales, de custodia y de mercado. La fecha efectiva de cualquier criterio debía verificarse en la guía vigente del producto concreto.

Perspectiva desde 2026

Mirada desde 2026, la decisión de junio debe leerse como el inicio de un proceso técnico y supervisor. Lo jurídicamente seguro es separar la directriz de las propuestas posteriores y de cualquier implementación efectiva. La mera tenencia de criptoactivos nunca creó un derecho automático a financiación.

El episodio abrió una vía de integración entre patrimonio digital y crédito tradicional, pero mantuvo un filtro institucional estricto. También hizo visibles las tensiones entre verificabilidad y autocustodia. En una solicitud real, prevalecen la política vigente, el activo concreto y la documentación, no el titular de una noticia.

Fuentes

• FHFA: directorio oficial de órdenes del supervisor, 25 de junio de 2025.
• Associated Press: cobertura contemporánea de la instrucción hipotecaria, 25 de junio de 2025.